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大鄭州產業發展步入快車道,M0成矚目新星

時間:2019年10月22日  信息來源:網站原創  瀏覽量:151

 

  

    2018年12月19日,鄭州市政府正式印發《關于高新技術產業開發區新型產業用地試點的實施意見》,河南省第一個明確針對新型產業用地(M0)的試點新政正式落地鄭州高新區。一時間,新型產業用地(M0)首批試點項目究竟花落誰家,成為鄭州地產圈炙手可熱的話題。


   距離政府文件印發已過去近10個月,鄭州市新型產業用地(M0)首個落地項目終于揭開面紗。2019年9月29日,編號為鄭政高出【2019】24號宗地成功掛牌出讓,鄭州天健湖大數據產業園發展有限公司摘得土地,鄭州天健湖大數據產業園成為M0用地首個落地試點。


      M0新政意味著什么,將對鄭州產業發展帶來怎樣的影響?


    為何政府會首選具有國有企業背景的鄭州天健湖大數據產業園作為新型產業用地(M0)首個落地項目?鄭州天健湖大數據產業園會對M0用地作何規劃?


      天健湖大數據產業園的戰略發展將為對高新區乃至鄭州市的產業發展帶來何種影響?


這一系列問題,伴隨著首個M0用地項目的公開,成為大家再度討論的熱點話題。小編也針對這些問題做了一些功課。





產業用地“新寵"M0  究竟為何方神圣?



     新型產業用地(M0)是為適應傳統工業向新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業等轉型升級需要而提出的城市用地分類。


      即在工業用地(M類)中增加新型產業用地(M0),具體是指符合區域產業發展導向,對居住和公共環境基本無干擾、無污染和安全隱患,融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等具有顯著創新特征的產業功能以及相關配套服務活動的產業用地。M0的出現可在提高土地開發效率的同時,推動產業高質量發展。


     鄭州市新型產業用地(M0)具有以下特點:


  (1)土地利用效率大幅度提高:M0容積率介于1.6到3.0之間,建筑密度介于30%到40%,綠地率介于20%到30%,明顯要比傳統工業用地更加優化,為高端產業和人才提供低密、高綠的更舒適環境,同時按照商務、商業用地配建標準來配置停車配建。


 (2)更豐富的用地類型:《意見》規定M0為工業用地兼容商業用地,也即國土部所稱的“兼容性混合功能用地”——廠房和研發用房建筑面積不低于總建面的70%,剩下30%則可以兼容商業配套,豐富高端人才生活需求。


 (3)土地可分割登記及轉讓:在分割轉讓方面,用地單位原則上要持有不少于總建面40%的廠房和研發用房,自持10年以上,剩余30%在協議明確后可以分割轉讓,最小分割單元不低于300平米;配套商業、服務型公寓可分棟、分層、分套轉讓。這意味著,整個園區物業最多60%都可以對外分割銷售。(不過,為了避免潛在的租售亂象,分割轉讓或出租,必須經高新區管委會同意,且由管委會優先回購。


   此外,《意見》明確指出:M0需要通過掛牌方式獲得土地使用權,出讓起價不得低于全國工業用地最低標準;《意見》中提出對M0的全生命周期動態管理,要將其產業類型、投資強度、產出效率、節能環保等要求納入出讓合同,由管委會實施全過程監管;高新區管委會將制定細則,明確產業入駐條件,包括企業科技研發實力情況,項目的產業類型、投資強度、單位用地產值、單位用地達產稅收等。


    產業項目入駐前,高新區管委會將根據入駐條件要求,對用地意向單位進行項目準入可行性評估,評估結果作為新型產業用地招拍掛競買人以及新型產業用房購買人的資格審核依據。





優化產業地產模式  提速城市產業發展



  自鄭州獲批國家中心城市以來,積極開展經濟產業轉型,城市更新核心逐步轉向產城融合、產業回歸的階段,傳統工業用地略顯粗放含混的土地供應和管理政策已無法滿足新型產業的發展需求,單一的土地功能也不利于城市的產城融合發展。鄭州市借鑒、學習廣州、深圳等地區的產業用地政策,結合自身城市特點,制定符合內陸地區發展特性的新型產業用地(M0)政策。


     通過對鄭州市M0土地新政的解讀我們可以看出:新型產業用地(M0),可以實現地塊內的“一攬子”配套,從研發、生產、總部經濟、商業辦公甚至住宅,全部“集成”,避免產、城、人的分離,實現“產”與“城”進一步融合;同時,新型產業用地(M0)以其開發強度高、用地形式多樣化、土地使用靈活、功能混合利用等特點,有效提升土地利用效率,讓城市稀缺的土地資源得到更為集約化的利用,在一定程度上緩解了大鄭州高速發展過程中土地稀缺的問題。


   與傳統工業地產相比,新型產業用地(M0)在用地建設規劃上也顯得更具活力與人性化,M0用地可配置一定比例的商業辦公、配套住宅、公共服務設施等業態,相比于傳統工業項目行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過總用地面積7%的要求,更符合當前城市發展的規律和企業轉型發展的訴求,能夠為新型產業和企業提供良性成長的環境,催生更多新型產業、新星企業,更加有助于城市產業結構優化,加速城市產業發展。


    我們相信,作為產業地產的根本性生產資料,這些產業用地政策的突破創新和深刻變遷,將直接影響到未來整個產業地產行業的新玩法和新變局!



國企建設運營商  更受M0新政的青睞



     鄭政高出【2019】24號宗地,位于高新區楓香街西、紅衫路東,出讓面積112731.27平方米,該M0地塊也由此成為了2018年12月19日《關于高新技術產業開發區新型產業用地試點的實施意見》出爐后首宗通過招拍掛出讓的新型產業用地,吃螃蟹的示范意義相當明顯。




      與其說鄭政高出【2019】24號宗地公開招拍掛,倒不如說是為鄭州天健湖大數據產業園發展有限公司量身定制的定向招拍掛,該地塊對競買申請人資格也作出了嚴格的要求,以鎖定國有背景的建設運營公司。


     鄭政高出【2019】24號宗地掛牌出讓文件中要求“建成后廠房和研發用房建筑面積占地上總建筑面積的70%,土地競得人須持有的廠房和研發用房不少于土地中建筑面積的40%,自持年限低于10年,配套商業用房建筑面積占地上總建筑面積的30%。”


    這一條款讓很多民營開發企業望而卻步,在開發商由“重資產轉向輕資產”思路大行其道的情況下,長時間手持重資產并非易事。而對于政府而言,將M0新政頭號試驗用地交由以資金高周轉、高回報率為目的的民營開發商似乎也并不是明智的決定。


    鄭州天健湖大數據產業園發展有限公司是鄭州控股下屬子公司國投置業與高新區政府平臺公司高新投建聯合成立的產業園建設運營公司,國投置業與高新投建分別占比51%和49%。在這塊M0用地上將要建設成的是鄭州天健湖大數據產業園,是帶動高新區和鄭州市大數據產業發展的國家大數據綜合試驗區中部集聚區,首個公開招拍掛的M0用地出讓給國有企業背景的鄭州天健湖大數據產業園發展有限公司,由此也可見高新區政府以產業用地創新承接重大招商引資項目,以及優先引入國字號產業地產商的謹慎穩妥姿態。



合理規劃M0  鄭州天健湖大數據產業園或將為行業風向標



    該地塊緊鄰高新區科學大道,是未來區域產業發展的中軸線,周邊是高新區工業片區。高新區擁有30年的產業發展基礎,廠房林立,擁有企業主體40000余家,產學研資源富集,產業氛圍濃厚。同時,高新區更是國家首批高新技術產業開發區、鄭洛新國家自主創新示范區核心區,是國家戰略和城市戰略的主戰場之一,這也是鄭州市新型產業用地(M0)新政中首批試點擇址高新區的重要原因之一。


    新型產業用地(M0)首個落地項目,是鄭州市、高新區產業轉型的新嘗試,根據該地塊的出讓要求,土地用途上為工業(新型產業用地)兼容零售商業、餐飲、旅館、地下空間用途交通服務站、工業;這就表明了在產業園規劃建設業態上可以增加產業、商業、旅館等生活配套。


     鄭州天健湖大數據產業園,項目總占地面積約263畝,建筑面積約60萬方,采用 "T" 字形空間軸線結構,將各個產品類型合理布置。東側、南側為辦公區域,西側為生活配套區域,擁有企業獨棟、多層辦公、星級酒店、配套商業等多種產品類型;從北向南依次布置藝術展示、園區食堂、公共會議中心、繽紛商業等服務功能,打造辦公、生活互不打擾又互為支撐的園區布局。



▲鄭州天健湖大數據產業園規劃總平圖



聚焦大數據,創建生態圈  天健湖產業園助力國家戰略和產業發展



     鄭州天健湖大數據產業園,是在國家大數據戰略背景下孕育而生的項目,2016年河南被確立為國家大數據綜合試驗區之一,河南省以鄭州為中心規劃全省18個大數據產業園區,全方位踐行國家戰略,鄭州天健湖大數據產業園就是政府要求建設的18個產業園區之一。


天健湖大數據產業園將依托國家戰略和特色的M0宗地,搭建一個適合大數據企業發展的賦能型平臺。通過打通產業鏈、完善服務鏈、豐富配套鏈,構建三鏈合一的大數據產業生態圈,實現企業、園區、服務機構等協同發展,互惠共贏,致力于打造一個產業生態圈,而非一個辦公集聚區。


   通過明確“產業為本,運營為魂”的經營理念,產業園特設企業服務平臺、科技金融平臺、人力資源平臺等六大服務平臺,為企業提供資金、人才、政務辦理、技術成果轉化等一系列服務;同時確立“3+6+N”產業生態系統搭建準則,即:以大數據產業鏈條的數據處理、數據應用、數據安全3個核心環節為基礎,實現物聯網、軟件、云計算、區塊鏈、網絡安全、人工智能等6大相關產業和N個大數據應用領域的產業集聚。


    隨著大數據企業的逐步聚集,鄭州天健湖大數據產業園將會成為高新區產業發展的核心區域,通過大數據引領和帶動云計算、人工智能、物聯網等行業協同發展,形成以天健湖大數據產業園為核心,輻射周邊2平方公里的產城融合示范區。產業園未來將建設成為國家大數據綜合試驗區中部產業發展的集聚區,實現千億級產業集聚,助推鄭州國家中心城市建設、助力河南國家大數據綜合試驗區發展!




▲鄭州天健湖大數據產業園鳥瞰圖



     總而言之,鄭州市新型產業用地(M0)用地,讓以交通和物流為標簽的大鄭州,邁出了產業發展更堅實的一步。國家中心城市未來的發展未來可期,對每個生活在鄭州的人而言,都是幸運的,讓我們共同期待和見證更加美好的世界級大鄭州!






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